«Желающие получить ипотеку часто не понимают, что банк - не ломбард»

В пресс - центре «Комсомолки» обсуждался квартирный вопрос, а точнее - преимущества и проблемы современного ипотечного кредитования. Тема не нова, но ситуация на рынке постоянно меняется. И людям, решившим взять кредит на покупку жилья, наверняка интересны нюансы. Впрочем, сегодня мы решили как раз обратить внимание именно на подводные камни ипотечного рынка. Развеять мифы или, напротив, их подтвердить. Участниками «круглого стола» стали представители банков, страховой компании, риелторского агентства, застройщики и чиновники.

Клиент как суперприз

- Пожалуй, в современной России даже дети выучили слово «ипотека». И все-таки, чем дальше в лес - тем больше у людей возникает вопросов. Самый главный: удачный ли сейчас момент? Чем дышит ипотечный рынок?

Татьяна Баженова, начальник отдела по работе с банковскими организациями Департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края:

- Можно констатировать, что рынок на подъеме. Очнувшийся от кризиса банковский сектор проводит политику лояльности и создает заемщикам комфортные условия. С другой стороны, люди почувствовали некую экономическую стабильность и уверенность в собственной платежеспособности. Как результат - за восемь месяцев 2011 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 2,2 раза по сравнению с аналогичным показателем года минувшего. Их объем исчисляется суммой в 9 миллиардов рублей. Ими воспользовались более семи тысяч кубанцев. В общей сложности 25  тысяч наших земляков улучшили свои жилищные условия, воспользовавшись,  в том числе, потребительскими кредитами на жилищные нужды более чем на 13  миллиардов рублей. Активизировалось кредитование долевого строительства, чего совершенно не было в кризис.

Татьяна Баженова, начальник отдела по работе с банковскими организациями Департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края.

Главная приятная тенденция на рынке - планомерное снижение ставок по ипотечным кредитам. Если еще в начале прошлого года проценты годовых варьировались в пределах 13 и 17, в настоящий момент - от 10 до 14 процентов. Некоторые банки предлагают прокредитоваться и вовсе под 7,5 - 8 процентов годовых. Еще одна приятная тенденция - снижение размера первоначального взноса. В кризис  он колебался в диапазоне 30 - 50 процентов, сейчас банки предлагают вплоть до десяти процентов от стоимости жилья. В среднем же - 20 процентов.

Еще активно развиваются, как модно говорить, «фишки» и специальные банковские программы. Например,  использование материнского капитала в качестве первоначального взноса, ипотека без первоначального взноса. Многие банки предлагают клиентам воспользоваться акциями и спецпредложениями, ограниченными по времени и предлагающими дополнительные бонусы или привилегии для клиентов. Вообще, в Краснодарском крае сложилась здоровая конкурентная среда - ипотеку предлагают более 60 банков, а значит, они вынуждены бороться за заемщиков.

- Какие не озвученные ранее меры помогут добиться снижения процентной ставки?

- Развитие жилищно-накопительной системы. Встает вопрос о введении безотзывных вкладов, что позволило бы решить проблему привлечения банками долгосрочных ресурсов. Банк России в настоящее время поддерживает данную инициативу, которая позволит решить проблему стабильных «длинных» ресурсов для дальнейшего размещения их в ипотечное кредитование.

Начались проблемы - не копи долги, разговаривай!

- Пережившие Павловские реформы люди наверняка так просто не примут систему безотзывных вкладов… Можно ли сказать, что население научилось доверять банкам?

 - Можно констатировать, что степень доверия населения края к банковской системе довольно высокая - даже во время кризиса люди размещали средства на депозитах  и кредитовались. Большим подспорьем стало  Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации   от 2 марта 2010 года, признавшее незаконным взимание комиссий с заемщика за ведение ссудного счета. Таким образом, клиенты перестали бояться скрытых платежей. Сыграл свою роль запрет для банков в одностороннем порядке повышать  процентные ставки по кредитам.   Ведь человек, вступая в ипотеку, рассчитывает свои силы. Кредитующим организациям надо очень внимательно подходить  к оценке потенциального клиента, чтобы не завлечь человека в долговую яму. Конечно, совсем уйти от проблемных кредитов не удастся - такова жизнь, но каждый банк должен объективно оценивать свои риски и при необходимости применить механизм реструктуризации проблемных долгов.

- Какие программы государственной поддержки действуют на территории края, кто может рассчитывать на льготную ипотеку?

Елена Грицай, ведущий консультант  отдела по работе с банковскими организациями Департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края:

- Механизмов государственной поддержки несколько, самый популярный - в рамках краевой целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы. Он предполагает оплату из краевого бюджета первоначального взноса. Принять в ней участие могут очередники на квартиры в муниципалитетах, бюджетники, многодетные и молодые семьи. Претенденты не должны иметь собственного жилья, либо метраж на человека - ниже учетной нормы. Также участники должны иметь пять процентов собственных средств.

Елена Грицай, ведущий консультант  отдела по работе с банковскими организациями Департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края.

Заявок от граждан на участие в программе в нынешнем году очень много, и с учетом этого, дополнительно на программу выделены еще 250 миллионов рублей. В текущем году помощь получили уже 1100 семей, а с 2005 года в общей сложности участниками стали более 14 тысяч кубанских семей, получив социальные выплаты на сумму 4,2 млрд рублей.

Также в крае реализуется федеральная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», участником которой может быть молодая семья, признанная нуждающейся в жилье, при этом возраст каждого из супругов  не должен превышать 35 лет.

- Самый большой кошмар для человека, желающего вступить в ипотеку,  - потерять работу. Не существует ли в краевой администрации программы, которая бы помогала в трудоустройстве при таком негативном раскладе?

- Это вопрос больше к нашим коллегам из департамента занятости населения. За наш департамент могу сказать, что подобных писем и обращений от граждан приходит очень много. И мы направляем просьбы в муниципалитеты, в службы занятости. Очень часто проблема решается в городе, районе, человеку помогают найти работу, учат, как вести диалог с банком. Главное,  помнить, что любые обстоятельства - не конец света, нельзя прятаться и просто накапливать пени и задолженность, нужно активно искать выход. Банки, как правило, идут навстречу клиенту - ведь банкам нужны их деньги, а не залоговое имущество, и предлагают заемщикам различные варианты реструктуризации их ипотечной задолженности.

На какой страховке лучше не экономить

- На Западе от подобных катаклизмов люди просто страхуются в самом начале. Насколько у нас развит рынок страхования? От какой беды может защитить страховка?

Валерий Язынин, заместитель директора по партнерским продажам компании «Росгосстрах» в Краснодарском крае:

Валерий Язынин, заместитель директора по партнерским продажам компании «Росгосстрах» в Краснодарском крае.

- Сегодня ситуация на ипотечном рынке характеризуется жесткой конкуренцией как между банками, так и страховщиками. Банки в свою очередь, чтобы снизить риски невозврата кредита, требуют от заемщика застраховаться в рамках ипотеки. И это обязательное требование при выдаче ипотечного кредита.

Комплексная программа ипотечного страхования включает в себя  страхование самого недвижимого имущества,  страхование жизни заемщика  и страхование риска возможной утраты вашего права собственности на приобретенную недвижимость (титульное страхование). И чтобы быть привлекательным по цене для будущего заемщика, инициатива выбора объема программы страхования в большинстве случаев исходит от банка. Поэтому, как правило, страховка включает в себя одну из нескольких позиций, и зачастую это страхование самого недвижимого имущества.

При покупке полиса необходимо помнить, что самое главное - не купить полис, главное - оперативно получить выплату, если произойдет страховое событие. Поэтому выбирать страховую компанию нужно тщательно, ориентируясь на ее репутацию и стабильность, а также внимательно смотреть, что вы страхуете и по каким рискам, принимая во внимание, что стандартная страховка может быть сильно ограниченной. Например, я сам в рамках ипотечного кредита дополнительно застраховал свою жизнь, понимая - случись что, моя жена и дети останутся без жилья - платить дальше ипотечный кредит им окажется не под силу. При этом также хочу отметить, что в рамках ипотечного страхования с 2010 года компания «Росгосстрах», одна из первых  на Кубани,  предлагает услугу по страхованию ответственности заемщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

- Много ли у вас в практике наступления страховых случаев?

- Немного, но они существенны по объему страхового возмещения. Особенно серьезные выплаты по страхованию жизни. Мы всем своим клиентам объясняем необходимость приобретения полноценной страховки. Страхование - это инструмент, который позволяет обеспечить финансовую защиту каждой из сторон при ипотечном кредитовании.

Ждать кризис или кредитоваться?

- Существуют опасения, что проблемы могут прийти не изнутри, а из вне. Финансовая нестабильность в США, кризис в Беларуси. Верно ли бытующее мнение, что строители сейчас затаились, впрочем как и банкиры – ждут, куда развернется ситуация. Может и желающим взять ипотеку стоит немного выждать?

Александр Пышной, начальник Управления розничного кредитования Банка «Кубань Кредит»:

Александр Пышной, начальник Управления розничного кредитования Банка «Кубань Кредит».

- Наш банк тесно работает с риелторам и с застройщиками. Большой плюс в том, что мы знаем своих партнеров – это ведущие строительные компании Кубани: ОБД, АПСК «Гулькевичский» и другие. Могу сказать, что строительство не прекращалось в кризисные годы и не прекратится сейчас. Более того, не исключен рост цены за квадратный метр жилья. Так что выжидать благоприятного момента не стоит.

Много говориться о необходимости тесного сотрудничества застройщика и банка. По нашему опыту видно, что такое взаимодействие  в конечном итоге на руку клиентам – для них разрабатываются совместные программы лояльности.

Ипотека сегодня, зачастую, единственно доступный способ покупки собственной квартиры. По опыту нашего банка могу сказать, что мы готовы кредитовать приобретение квартир как эконом – класса, так и элитной недвижимости. Спрос есть на оба сегмента, но большая доля, естественно, приходится на жилье эконом-класса. Только за восемь месяцев этого года мы увеличили выдачу ипотечных кредитов почти в два раза по сравнению с прошлым годом. Это явилось результатом того, что во втором квартале 2011 года Банк внедрил сразу несколько новых продуктов, со сниженной процентной ставкой и сниженным первоначальным взносом. Программа «Готовое жилье» разработана для приобретения квартиры или жилого дома на вторичном рынке Краснодарского края и Республики Адыгея. Программа «Квартира-Эконом» позволяет приобрести квартиру на стадии строительства или в сданных в эксплуатацию домах у застройщиков и инвесторов – партнеров Банка. Обе программы отличают гибкие условия, быстрое принятие решения, отсутствие комиссий.

Нашествие северян и лимиты

Виктор Белокуров, начальник Управления розничного бизнеса Росбанка в Краснодарском филиале:

- Хочу еще добавить, что по всем оценкам экспертов стоимость жилья в Краснодарском крае занижена. Сейчас наш банк активно выходит на северян, предлагая им ипотечное кредитование,  и эффект превзошел все ожидания.

Виктор Белокуров, начальник Управления розничного бизнеса Росбанка в Краснодарском филиале.

- То есть нам, кубанцам, стоит опасаться, что с массовым приходом северян на наш рынок жилья с их доходами резко подпрыгнут и цены? Ведь это закон экономики - спрос рождает предложение…

- Недвижимость недооценена, так что корректировка цен будет. Безусловно,  миграция населения из других регионов - это фактор, повышающий спрос, и к концу 2012  года цены на жилье, по мнению аналитиков,  вырастут. Хочу еще раз обратиться к людям, которые решают- вступать в ипотеку или не стоит. Процентные ставки сегодня достигли минимума, при росте инфляции, росте ставки рефинансирования будет соответствующая корректировка процентных ставок по ипотеке. Сегодня очень выгодный момент для вступления в ипотеку! Мы  готовы подобрать достаточно либеральные ипотечные программы,  сооответствующие  уровню доходов с подходящим бременем ежемесячного платежа.

Виктория Еремина, главный менеджер отдела организации продаж и работы с партнерами Росбанка:

Виктория Еремина, главный менеджер отдела организации продаж и работы с партнерами Росбанка.

- Есть еще один момент, почему сейчас выгодно брать ипотеку. Сегодня политика банков - клиентоориентированная. Банки настроены на долгосрочное сотрудничество с  предоставлением всего спектра банковских услуг клиентам, их детям, внукам.  В этом смысле ипотека -  тот базовый продукт, который позволит выстроить долгосрочное взаимовыгодное сотрудничество на длительный период с предоставлением клиентам разнообразных услуг в зависимости от текущих потребностей с предоставлением систем преференций для постоянных клиентов, соответственно,  и их семей. Стать семейным банкиром -  цель наших менеджеров.

Не ждать пике от ставок

- А не существует ли искусственного поддержания благоприятной ситуации на ипотечном рынке до президентских выборов?

Олег Ставцев, исполнительный директор компании «АЯКС - Риэлт»:

Олег Ставцев, исполнительный директор компании «АЯКС - Риэлт».

- Нет, ситуация на рынке довольно стабильна. Что касается ипотеки, могу сказать, что последние полгода активно «идут в народ» именно банки. Население же стало менее настороженно реагировать на предложение о кредитах, хотя определяющую роль по -  прежнему играет размер процентной ставки. Но правильно сказали коллеги, ожидать, что будет еще большее понижение процента по ставкам  по крайней мере в ближайшее время не стоит.

Что касается северян, участников кубанского рынка недвижимости, так они уже несколько лет в летний сезон заключают до трети сделок купли-продажи от общего оборота. Более того, люди целенаправленно приезжают к нам на юг для покупки недвижимости. Однако  это практически не влияет на формирование цены. Вообще же сделок с недвижимостью стало больше, но их вес - меньше. То есть люди в основном приобретают не дорогое и малогабаритное жилье эконом-класса. Думаю, эта тенденция сохранится.

Задача риелтора - подсказать конкретному человеку, какой вариант покупки квартиры для нее наиболее приемлем. Могу сказать, что многих клиентов приходится убеждать, что ипотека - это не зло, а нормальный финансовый инструмент. И все-таки доверие к банковской системе у жителей края действительно возвращается.

А может быть, в рассрочку?

- Однако  некоторые застройщики сетуют, что в ипотеку уходит минимальное количество квартир, большим спросом пользуются рассрочки и покупки через потребительское кредитование. Хочется спросить у присутствующих застройщиков, так ли это?

Алексей Песоцкий, начальник юридического отдела компании «Строитель»:

Алексей Песоцкий, начальник юридического отдела компании «Строитель».

- Мы уже несколько лет возводим жилые комплексы в Анапе, сейчас строим жилье в Славянске- на -Кубани. Соглашусь, что объем сделок по ипотеке минимален: до кризиса в общем портфеле сделок по ипотеке было 10 -15 процентов, в кризис вообще забыли, что это такое, а сейчас - единицы. Видимо, недоверие граждан к банкам все еще доминирует.

Компания «Строитель» - крупный игрок на рынке, поэтому мы можем позволить себе давать покупателям рассрочку, да и цена на квадратный метр на побережье у нас от 35 тысяч рублей.  В кризис мы работали вообще без кредитов, может, поэтому и выстояли.

Хотя нам интересно работать с банками, в трех имеем аккредитацию. Но под долевое строительство не так охотно дают ипотеку. Клиенты говорят, что им страшно брать большие суммы и надолго, поэтому стараются перекрыть недостающие средства за счет потребительских кредитов. Но мы готовы к сотрудничеству, потому что компании есть что предложить и банкам и покупателям - и строящиеся объекты, и готовые дома, и коммерческую недвижимость.

Татьяна Баженова:

- Я бы сказала, что это не проблема отдельно взятого застройщика или муниципалитета. На побережье, не секрет, люди не всегда показывают полностью свои доходы, имеют «серые» зарплаты, а банки, соответственно, не могут выдать им ипотечный кредит.

Зарема Хадипаш,  начальник отдела продаж компании «ЭкоСтрой — Юг».

Зарема Хадипаш,  начальник отдела продаж компании «ЭкоСтрой — Юг»:

- Наша компания на рынке уже пять лет. Много возведено жилых корпусов в поселке Яблоновском. Могу сказать, что у нас на долю сделок по ипотеке приходится процентов сорок. Хотя предоставляем и возможность приобрести квартиру в рассрочку. Меньше всего покупают жилье за наличность.

Хочу рассказать еще об одной тенденции - жилье в крае, в Адыгее сейчас покупают не только северяне, но и жители заграницы. Краснодар привлекает людей по разным причинам - это  возможность получить образование, перспективную работу,  сделать карьеру и повысить свой уровень жизни. Поэтому стоит отметить, что дом в пригороде  - это хорошая альтернатива, неплохое вложение капитала, потому что рано или поздно жилье на юге будет стоить свою реальную цену. Поддерживаю коллег, которые считают, что сейчас, если у человека есть возможность, взять ипотеку - самое время.

Потребительский кредит или ипотека?

- И все-таки, что бы вы посоветовали своим близким и знакомым - взять ипотеку или набрать потребительских кредитов, дабы не играть с государством «в долгую». Озвученные цифры показали, что многие кубанцы отдают предпочтение последнему варианту…

Дина Тарасенко, специалист отдела розничного кредитования АК БАРС Банка в Краснодарском филиале:

Дина Тарасенко, специалист отдела розничного кредитования АК БАРС Банка в Краснодарском филиале.

- Давайте посмотрим по ставкам нашего банка. Самый большой срок потребительского кредита - 5 лет, по нему идут выплаты в пределах 19,9 процента  годовых. Комиссий не берем, страховаться не обязательно, только в особом случае, принимая во внимание возраст или профессию клиента. По ипотеке же минимальная ставка на 10 лет - 11,5 или 11,9 процента. Итого разница в восемь пунктов. По-моему, очень существенная. Поэтому всем клиентам я советую потратить лишние две недели, собрать необходимые документы и получить все-таки ипотеку. Причем оптимальный вариант - на 10 лет, при  большем сроке будут солидные переплаты. Например, если клиенту требуются полтора миллиона рублей, то за 10 лет переплата составит около 700 тысяч. За двадцать лет - уже миллион восемьсот тысяч... Когда сама брала ипотеку, высчитала, что за более короткий срок кредитования придется переплатить три тысячи в месяц, но поднапрячься стоит для конечного результата. АК БАРС Банк предоставляет услугу досрочного погашения без комиссий и переплат, хотя нам это и не очень выгодно, но за клиента стоит бороться.

- У людей, имеющих не очень хорошую кредитную историю, складывается впечатление, что ипотеку получить легче, нежели потребительский кредит - ведь в залог банку остается имущество. Так ли это?

- Мнение ошибочное. Банк смотрит, какая была задолженность, и в случае длительных периодов получить кредит не просто. Хотя, подчеркну, подход к каждому клиенту индивидуален. Но очень многие почему-то относятся к банку как к ломбарду. А мы - финансовое учреждение, нам нужны деньги, а не квартиры. Так что нет никакой разницы, потребительский кредит или ипотечный, когда изучается кредитная история клиента.

За нас расскажет кредитная история

- Меняет ли ситуацию наличие у потенциально ненадежного клиента собственной недвижимости, которую в случае чего можно продать для уплаты долга?

Олег Француз, начальник отдела розничного кредитования Балтинвестбанка, филиал «Краснодарский»:

Олег Француз, начальник отдела розничного кредитования Балтинвестбанка, филиал «Краснодарский».

- Знаете, мы подходим очень индивидуально. Был прецедент, когда выдали ипотеку клиенту, имевшему десять кредитов, из которых по пяти были просрочки. Смотрится совокупность нескольких факторов - уровень образования , стаж работы, семейное положение. Собственное имущество клиента мы в залог не берем, но любой актив - авто, гараж, квартира - это плюсик в его пользу при принятии решения.  

- А вы как считаете, банк должен идти к застройщику или застройщики к банкам?

- Мы сами идем, редко наоборот. Сегодня много говорилось о необходимости вернуть доверие жителей к банковской системе, так для застройщиков это так же актуально. Со своей стороны мы делаем все возможное, чтобы наладить взаимодействие. Нередко приходится убеждать клиентов, что лучше приобрести жилье не на вторичном рынке, а в новостройке. Потому что, прежде чем аккредитоваться, застройщик прошел тщательнейшую проверку в банке, а значит, у него все в порядке с разрешительной документацией.

Я понимаю тех строителей, которые пока активно не ищут контактов в банковской сфере - мол, и так все продается хорошо и быстро.  Но это сиюминутный эффект. В будущем появится еще больше застройщиков, возрастет конкуренция, станет тяжелее реализовать объекты. Строители будут вынуждены идти в банк, а приоритет будет отдан тем, кто еще раньше начал партнерские отношения. Поэтому для Балтинвестбанка работа с застройщиками - одно из самых важных направлений. С широко открытыми глазами

- Что должно стать самым главным для человека, который стоит на пороге принятия ответственного решения - взять ипотеку?

Сигида Алексей Борисович, управляющий Краснодарского филиала СМП Банка:

- Уверенность, что это необходимый шаг и объективный расчет возможностей.  Хотя, когда люди  живут  в съемной квартире и ежемесячно отдают деньги чужому дяде, думаю, понимают, что взяв ипотеку, они будут фактически ту же сумму тратить на собственное жилье. Еще необходимо всесторонне изучить вопрос. Например, не все знают, что средства материнского капитала не просто можно, а очень выгодно использовать для погашения ипотечного кредита. Во-первых, данные средства банки обязаны зачислить в счет досрочного погашения, даже если по программе кредитования установлен мораторий на такую опцию. Во-вторых, средства направляются в счет погашения основного долга, что уменьшает сумму задолженности, а  значит, ежемесячные платежи и общий процент переплаты за кредит.  

Сегодня уже поднимали вопрос страхования. Да, на данный момент банки не обязывают страховать жизнь заемщика, и вы можете выбрать программу кредитования без такого условия. Но когда речь идет о таком долгосрочном виде кредитования, то не стоит экономить на этой статье расходов.  В случае непредвиденных обстоятельств страховая компания погасит все долги  перед банком. А ведь это именно то, чего так опасаются большинство людей - не расплатиться по кредиту. Ипотека - это очень ответственный шаг, но во всем мире люди живут с этим финансовым инструментом в своей квартире. Главное, правильно рассчитать свои финансовые возможности и внимательно изучать предложения банков.

«Лучше мама-одиночка, чем незамужняя барышня!»

Вместе с участниками «круглого стола» мы попытались составить портрет идеального заемщика. В процессе выяснилось очень много интересных моментов, о которых мы, потенциальные клиенты, даже не подозревали. Помните: у каждого банка свой подход и каждый случай - особый. Но учтите общие моменты, прежде чем отправиться просить кредит. И будьте готовы отвечать на неожиданные вопросы.

Вопреки народной молве, банкирам совершенно безразличен пол клиента, а также  стоит ли у него в паспорте штамп о разводе. Предпочтителен возраст от 30 до 45 лет, но существуют ипотечные программы, по которым кредит может выплачиваться до возраста в 70 лет. Финансистов очень пугает, если у человека к 35 годам вообще нет кредитной истории. К претенденту, имеющему среднее образование, будут присматриваться внимательнее, чем к клиенту с высшим, а слесаря проверять будут строже, чем чиновника или просто начальника. А вот регистрация и прописка не имеют никакого значения. Иноземцы вообще желанные клиенты, лишь бы были финансово состоятельны. Здоровьем же клиента будет интересоваться страховая компания. Поэтому, отправляясь в банк для получения «одобрямс» по ипотечному кредиту, будьте готовы к самым неожиданным вопросам. И помните - это же для нашего блага!

Будь в курсе

Главные тенденции ипотечного рынка