Ставки по ипотеке начинаются от 7,9% годовых
Слухи о новой волне кризиса оживили надежды населения на то, что недвижимость станет доступнее. Стоит ли на это рассчитывать? Как поведет себя цена квадратного метра осенью? Имеет ли смысл сейчас брать ипотеку?
15 сентября с 14.00 до 16.00 в "КП" состоялась онлайн-конференция на тему «Недвижимость всегда в цене. Как решить жилищный вопрос?»
Читателей "Комсомольской правды" консультировали:
- Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов
- Андрей Семенюк, заместитель гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
- Александр Мещеряков, гендиректор строительной компании «СУ-155»
- Олег Пятлин, начальник управления ипотечного кредитования Банка Москвы
Андрей:
- Добрый день! Хотим взять ипотеку, но напрягает то, что все снова пишут о кризисе. Как нам быть? Брать ли ипотеку сейчас?
Ответы
Александр Мещеряков:
- Я полагаю, что все зависит от ситуации в Вашей семье, от степени актуальности решения проблемы приобретения жилья. Кроме того, в настоящее время наша власть всячески дает понять, что снижение ставки при предоставлении ипотеки и доведение ее до 7 % является одной из важнейших задач государства.
Олег Пятлин:
- Мой совет такой - хорошо оцените свои возможности и платежеспособность. Если ваш доход нестабилен, его размер не слишком велик, платеж по ипотеке составит более 40 % - риски ипотечного кредита значительно возрастают. Мой подход - платеж не более 30 % и сбережений хватает на 9 месяцев оплаты кредита при потере работы, при этом сбережений хватит и на обычную жизнь
Андрей Семенюк:
- Здравствуйте, Андрей! Некоторая нестабильность на финансовых рынках, действительно, присутствует. И она отчасти влияет на уровень рисков, которые на себя принимает кредитор. Тем не менее, сейчас мы не видим каких-то событий на финансовом рынке, которые бы серьезно отразились на рынке ипотеки. Наш прогноз, который мы делали о развитии рынка ипотечного кредитования по итогам 2011 года остается прежним. Мы предполагаем, что до конца года средние ставки по рублевым кредитам составят 11,8% - 12,5%, а объем выданных кредитов может превысить 640 млрд руб. И я не вижу никаких препятствий к тому, чтобы оформлять ипотечный кредит уже сегодня. Наоборот, можно сказать, что сейчас - вполне благоприятная ситуация для заемщика: ставки существенно снизились и стали ниже докризисного уровня. Так, по данным Центрального Банка России, по итогам первого полугодия 2011 года средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что стало историческим минимумом за всю историю наблюдений. А ставки по программам АИЖК сегодня составляют от 7,9%.
Олеся: - Скажите, пожалуйста, то, что рекламируют - ипотека от 9% - это реально? Или на деле ставка будет выше?
Ответы
Александр Мещеряков:
- В данный момент ГК "СУ-155" совместно с ведущими банками разрабатывает ряд льготных ипотечных программ, которые смогут заинтересовать наших соинвесторов своими условиями. Одна из программ в ближайшее время начнет работу в городе Иваново. Условия пока держим в секрете...
Олег Пятлин:
- Все зависит от условий кредитования, которым вы должны соответствовать при кредите с такой ставке. Как правило, данный размер ставки - для привлечения клиентов и рекламных целей. Ставка исходя из финансового состоянию заемщика, размера первоначального взноса, формы подтверждения дохода может оказаться значительно выше.
Андрей Семенюк:
- Добрый день, Олеся! Ставки от 9% - вполне реальное явление на сегодняшнем рынке. По некоторым программам АИЖК, можно взять кредит и под более низкий процент. Так, ставки по стандартному ипотечному кредиту начинаются от 8,9%, а по программе "Новостройка" - от 7,9%. Кроме того, эту ставку можно еще снизить за счет специальных вычетов. Например, при использовании материнского капитала в качестве первоначального взноса, ставка уменьшается на 0,25%. Такой же вычет будет, если предметом ипотеки является жилье, приобретенное в рамках программы «Стимул». Подробнее о возможных вычетах вы можете прочитать на нашем сайте в разделе «Заемщикам». Что немаловажно, все возможные вычеты суммируются. Но, разумеется, окончательный размер процентной ставки будет зависеть от нескольких факторов - программы кредитования, размера имеющегося у вас первоначального взноса, срок, на который вы берет кредит и др. Более подробно об этом вы можете узнать у наших партнеров, которые рассчитают вам наиболее выгодную ставку.
Константин Апрелев:
- Ипотека под 9% и возможно ниже - это реально, если Вы являетесь так называемым идеальным заёмщиком. А именно: доходы официальные, стабильные в течение ряда лет, у вас есть еще залог, Вы менеджер средней руки в крупной или средней компании и т.д.
С учетом возрастающих темпов инфляции в стране и в мировой экономике, конечно, выгодно брать кредит по низкой ставке и возвращать его обесценивающимися бумажными знаками, но, конечно же, главные риски - это потеря Вами стабильной работы или бизнеса. Поэтому оценка этих рисков за Вами.
Женя:
- Насколько серьезно еще могут снизиться ставки по ипотеке? Сколько реально мы сейчас переплачиваем по ипотеке (приведите конкретный пример для наглядности - хочу оформить, прицениваюсь)?
Ответы
Олег Пятлин:
- В текущей экономической ситуации ставки по ипотеке абсолютно адекватны. Дальнейшее снижение ставок вряд ли будет продолжаться до стабилизации экономической ситуации в мире. Возможно, банки будут предлагать специальные условия по ставкам на отдельные продукты, сегменты заемщиков, но для масштабного снижения ставок по ипотеке я оснований не вижу.
Андрей Семенюк:
- На наш взгляд, сейчас вполне благоприятная ситуация для заемщика: ставки и так существенно снизились и стали ниже докризисного уровня. Так, по данным Центрального Банка России, по итогам первого полугодия 2011 года средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что стало историческим минимумом за всю историю наблюдений. По нашим оценкам до конца года средние ставки по рублевым кредитам могут опуститься до 11,8%. Хотя уже сейчас по отдельным программам АИЖК можно взять кредит под меньшую ставку - от 7,9%. Дальнейшее поведение ставок будет зависеть от многих факторов, в том числе от изменений ставки рефинансирования Банка России. Год назад Правительство утвердило "Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года". Согласно ей, к 2015 году ставка по ипотечным кредитам должна превышать ставку инфляции не более чем на 2,5%.
Что касается полной стоимости кредита, то она зависит не только от уровня ставки, но и срока, на который вы берете кредит, а также от размера вашего первоначального взноса. Рассчитать ориентировочную стоимость кредита вы можете воспользовавшись нашим калькулятором «Расчет полной стоимости кредита» в разделе инструментарий. Исчерпывающую информацию о ваших возможностях и предстоящих расходах вы можете получить у наших партнеров.
Узнать более подробно о дополнительных расходах при получении ипотечного кредита, а также возможных рисках Вы можете на нашем сайте в разделе "Об ипотеке просто".
Константин Апрелев:
- Думаю, что в ближайшее время ставки по ипотеке снижаться не будут. Инфляция подогревает востребованность кредитов!
Геннадий: - Я хочу купить квартиру в новостройке в Подмосковье (Красногорск, Химки, Видное, Одинцово, Лыткарино, Мытищи). Но в одном банке мне кредит не дали, а в другом предложили купить дом у какой-то компании, которая у них партнер. А мне этот дом не походит. Что делать? Мне нужна именно новостройка?
Ответы
Александр Мещеряков:
- ГК "СУ-155" ведет строительство объектов в различных районах Подмосковья, включая и перечисленные. По программам ипотечного кредитования ГК "СУ-155" сотрудничает с рядом ведущих банков. Среди наших партнеров - "ВТБ 24", "Банк Зенит", "РосБанк" и многие другие банки. Думаю, можно подобрать оптимальный по условиям вариант ипотеки.
Константин Апрелев:
- Пообщайтесь с риэлторами и застройщиками в этих городах и выясните какие из объектов продаются с ипотекой. Или наймите риэлтора для этой работы, если у вас нет на это времени. Но я бы не рекомендовал не готовое для проживания жилье брать в ипотеку. Вы в нем не живете, а кредиты банку уже выплачиваете!
Главный вопрос: когда Вы сможете этим жильём начать пользоваться? При этом платить по кредитам начнете сразу и по высокой ставке для строящегося жилья! Рекомендую ипотеку брать только на готовое, и понятного качества, в итоге это дешевле обойдётся!
Андрей Семенюк:
- Добрый день, Геннадий! Для решения вашей проблемы предлагаем обратиться к нашим партнерам, которые помогут подобрать вам необходимое жилье и оформить кредит по программе АИЖК «Новостройка». По условиям этой программы вы можете выбрать любой объект, строительство которого началось не ранее 2007 г. Никаких ограничений по территориальному расположению дома нет. Кроме того, по этой программе сегодня можно получить одну из самых низких ставок на российском ипотечном рынке - от 7,9% годовых. И она может быть еще ниже за счет специальных вычетов. Вся информация о них есть на сайте АИЖК, и у наших партнеров.
Алексей:
- «Вторая волна кризиса надвигается» - пугают сейчас некоторые эксперты. Если она все-таки придет, то будет ли снижение цен на жилье? Что будет с условиями выдачи ипотеки? Говорят, банки уже испытывают легкий дефицит капитала...
Ответы
Александр Мещеряков:
- Сложно сказать, что будет завтра, но на сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости стабилизируется. Большинство сделок наблюдается в сегменте новостроек эконом-класса: около 70% в Москве и 98% в Московской области. Это позволяет сделать вывод, что на рынок вышли, в первую очередь, не инвестиционные покупатели, а потребители, которым квартиры нужны для жизни. По прогнозам аналитического центра ГК "СУ-155" спрос на новостройки будет расти и к концу 2011 года цены на первичном рынке могут увеличиться на 20-25%.
Андрей Семенюк:
- Алексей, добрый день! Прогнозы АИЖК насчет развития ипотечного рынка и снижения процентных ставок остаются прежними. Рынок ипотечного кредитования продолжает активно восстанавливаться: по итогам первого полугодия 2011 года населению предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд рублей, что в 1,8 раз превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более, чем в 2 раза - в денежном.
Мы считаем, что средние ставки по рублевым кредитам к концу года опустятся до 11,8%. По отдельным программам АИЖК они и сейчас уже ниже докризисных.
Константин Апрелев:
- Ипотечные банки не выполнили своих планов по размещению кредитов в первой половине года почти вдвое, поэтому запас средств на кредитование в этом и следующем году у них есть.
Если ипотечные ставки и условия кредитования не ухудшатся, то цены на жилую недвижимость осенью могут расти темпами, опережающими инфляцию.
Олег Пятлин:
- По моему мнению, цены на жилье достигли своего минимума в 2009-2010 годах, дальнейшее падение цен вряд ли произойдет. Касательно условий ипотечного кредитования, то они в настоящий момент по ряду программ даже лучше докризисных.
Валерий, Мытищи:
- Почему во время кризиса 2008 - 2009 годов жилье практически не дешевело? Я твердо рассчитывал на падение цен!
Ответы
Александр Мещеряков:
- По данным ВЦИОМ, 15 % респондентов рассчитывали на снижение стоимости жилья. Этого не произошло по ряду причин. Во-первых, большинство земельных участков под застройку были выкуплены заранее до 2008 года. По действующему законодательству кадастровая переоценка может быть проведена не ранее, чем через 3 года после предыдущей оценки, т.е. не ранее 2011 года. Во-вторых, себестоимость строительных материалов не снижалась, плюс естественный рост инфляции (она по итогам 2010 согласно данным Минфина составила 8,8%). Следовательно, на рынок давят сразу несколько факторов.
Константин Апрелев:
- Дешевело, но не такими темпами, как акции. В Москве цены снизились на 35%. В регионах России цены снижались более значительно, от 40 до 68%.
Олег Пятлин:
- Не могу согласиться. Падение цен в кризис составило 10-30 % в зависимости от сегмента жилья.
Оксана: - Здравствуйте! У нас такая ситуация. Мы хотим взять кредит с использованием материнского капитала, но ребенку трех лет еще не исполнилось. Это возможно?
Ответы
Олег Пятлин:
- В рамках Группы ВТБ можно получить ипотечных кредит с использованием материнского капитала. Вам необходимо обратиться в Банк ВТБ24 для консультации и выяснения условий кредитования.
Константин Апрелев:
- Вы можете использовать средства материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту, независимо от того, достиг ли второй ребенок трехлетнего возраста.
Андрей Семенюк:
- Добрый день, Оксана! Да, это возможно. Вы можете воспользоваться ипотечной программой «Материнский капитал» АИЖК, не дожидаясь, пока ребенку исполниться три года. По условиям программы, вы можете использовать материнский капитал как часть первоначального взноса, или увеличить за счет него возможную сумму кредита. Кстати, по этой программы предлагаются одни из наиболее выгодных процентных ставок - от 7, 65% для первичного рынка, и от 8,65% - для вторичного рынка. По этой программе разрешено привлекать до 4 созаемщиков. Более подробную информацию о своих возможностях вы можете прочитать на сайте ipomama.ru/ru/ или обратиться за консультацией к нашим Партнерам.
Александр, Пермь:
- Путин неоднократно говорил, что реальная цена строительства жилья значительно ниже. Как удешевить себестоимость строительства? Что для этого должны сделать власти? Насколько серьезно можно снизить стоимость новостроек?
Ответы
Константин Апрелев:
- Власти должны предоставлять землю, обеспеченную разрешениями и согласованиями, снижая риски застройщиков и расширяя их круг. Это повышает конкуренцию и ведет к снижению цен. Но кризис и без того привел к существенному снижению цен, и на рынке сегодня, скорее, начнется рост цен, опережающий инфляцию, а не снижение.
Александр Мещеряков:
- На второй квартал текущего года Минрегионом для Москвы установлена средняя рыночная стоимость на уровне 73 800 рублей за кв. м. Для сравнения: даже по официальным данным Росстата, в 4-м квартале прошлого года средние цены типовых квартир в новостройках Москвы составляли 96 077 рублей за кв. м. Что же касается реальных цен, то по данным аналитического центра <СУ-155>, средний уровень цен на жилье в Москве в мае 2011 составил 140 тыс. рублей за кв. м. Что касается снижения себестоимости строительства, то это прежде всего помощь государства в упрощении процесса согласования исходно-разрешительной документации, в строительстве инженерной инфраструктуры и т.д.
Олег Пятлин:
- Государство уже стимулирует строительство жилья эконом-класса. Действующие программы господдержки Внешэкономбанка, АИЖК направлены как раз на это и приносят первые плоды. Однако это только начало, реальный эффект можно будет ощутить года через 2-3 и при условии дальнейшей господдержки строительства жилья эконом-класса.
Артем:
- Как строительный рынок сделать полностью прозрачным? Ощущение, что на строительстве зарабатывают даже не строительные компании, а чиновники.
Ответы
Константин Апрелев:
- Ощущение правильное, причём делают это с минимальными для себя рисками. Чем большее рынок будет регулироваться законодательно и меньше на нем будет нормативного регулирования, тем он будет прозрачней конкурентоспособней и меньше на нем будет чиновничьего произвола...
Петр, Ульяновск:
- Насколько больше строительные компании должны возводить жилья, чтобы в обозримом будущем - лет за 10 - 15 - решить квартирный вопрос в России? Спасет ли нас малоэтажное строительство?
Ответы
Константин Апрелев:
- Строить необходимо в три раза больше ближайшие 15-20 лет! Малоэтажное строительство, безусловно, все больше и больше является подспорьем. Ее доля в объемах ввода жилья возрастает.
Александр Мещеряков:
- Вы знаете, например, в Москве согласно статистике в столице покупают квартиры только 10% желающих это сделать. Остальные лишь издалека наблюдают за процессом, так как цена слишком высока. При этом многие прибегают к услугам кредитования. Но в условиях постоянно растущего спроса на ипотечные сделки при сегодняшних темпах строительства неизбежен дефицит на рынке жилья. Поэтому ГК "СУ-155" нацелена на увеличение объемов вводимого в эксплуатацию жилья.
Малоэтажное строительство - тема интересная, но непростая. ГК "СУ-155" активно развивает направление малоэтажного строительства. Технологии быстровозводимых зданий применялись нами при возведении п. Московский в г. Цхинвал Южная Осетия, восстановлении с. Криуши Рязанской Области после лесных пожаров, а также применяются в настоящее время при строительстве объектов в г. Сочи.
Костя:
- Как думаете, власти на самом деле введут налог на недвижимость в будущем году? Зачем, мы же и так платим налоги за недвижимость, в чем смысл нововведения?
Ответы
Олег Пятлин:
- Смысл нововведения в уплате налога от рыночной стоимости объекта, а не с остаточной как сейчас. Обсуждается несколько вариантов - повышенный налог на элитное жилье или, например, повышенный налог на второе-третье жилье. Но что в итоге получится - не знает никто.
Андрей:
- Вопрос к Андрею Семенюку. У меня ипотечный кредит по ставке 14%, исправно обслуживаю уже три года. Сейчас банки выдают ипотеку под 11%. Обратился в банк с просьбой понизить ставку, как добросовестному заемщику, но получил отказ с обоснованием, что такой дорогой ресурс они брали под меня. Почему банки так себя ведут, ведь я вынужден буду пойти в другой банк и перекредитоваться? Новый банк получит добросовестного клиента, а этот банк из-за формальностей потеряет клиента.
Олег Пятлин:
- Если Ваша платежеспособность и предмета залога будут соответствовать требованиям банка, то рефинансирование вашего кредита возможно. Банк Москвы, в частности, осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов других банков.
Андрей Семенюк:
- У каждого банка на рынке - свои источники финансирования. Чтобы иметь возможность снижать ставки по кредитам, банк должен получить доступ к дешевым денежным ресурсам. Например, к выгодным займам на западе. Если доступа к дешевым финансам нет, то, к сожалению, кредитор не может пойти навстречу даже самым добросовестным заемщикам и снизить ставку. То есть, это не формальность, а реальные жизненные обстоятельства. АИЖК в плане улучшения условий старается идти навстречу своим заемщикам. Сегодня у них есть возможность снизить ставки даже без перекредитования. Для этого, заемщик должен соответствовать ряду требований, которые можно узнать у наших партнеров.
Константин Апрелев:
- Я думаю, что это - политика кредитной организации. Ваши доводы безусловно разумны! Думаю, что расчёт Банка на то, что не все клиенты захотят перекредитовываться в других банках и платить новую комиссию, получать новую страховку, оплачивать оценку и т.д.
А выгода перекредитования, после подсчета этих затрат, становится минимальной...
Ирина:
- У меня второй брак. Мой муж взял с бывшей женой квартиру в ипотеку. Через 1.5 года после этого развелись. В итоге собственники оба, а кредит муж погашает один. Обращение в банк с просьбой переоформить кредит на мужа, а бывшую супругу вывести из кредитного договора и состава собственников (у нее нет возможности далее отвечать по кредитным обязательствам). Банк не удовлетворил. Сейчас предстоит судебная тяжба по этому поводу. Прокомментируйте пожалуйста, является ли для Банка аргументом решение суда? Ипотека ведь берется не на один день и произойти может всякое.
Ответы
Олег Пятлин:
- В данной ситуации два возможных варианта: либо соглашение о разделе имущества, либо решение суда. Но в обоих случаях скорее всего потребуется согласие банка как залогодержателя. Если текущий доход Вашего мужа позволяет обслуживать кредит без учета дохода бывшей жены, то банк должен согласиться с соглашением о разделе имущества и переоформлении кредитной документации на вашего мужа.
Андрей Семенюк:
- Дело в том, что когда супруги оформляют ипотечный кредит, они несут по нему солидарную ответственность. То есть, пока они живу одной семьей и являются созаемщиками, банк может требовать погашения долга с любого из них. В случае же развода и переоформления кредита на одного из них, банк частично теряет гарантии возврата. Кроме того, платежеспособность вашего муж как одинокого заемщика может не соответствовать требованиям кредитора. Большинство банков требуют, что платеж по кредиту не превышал 40-50% от дохода заемщика за вычетом всех обязательных платежей (другие кредиты, алименты и т. п.). В АИЖК это 45%. Таким образом, нежелание банка идти навстречу переоформлению кредита в этом случае, вполне объяснимо.
В вашей ситуации наиболее реальны два варианта выхода. Ваш муж и его бывшая жена могут заключить соглашение о разделе имущества и разделить в оговоренных долях жилье и долг по кредиту. Либо - они могут получить согласие банка на продажу жилья, реализовать квартиру и разделить деньги.