Куда качнет кризис цены на столичное жилье

Предполагаемая вторая волна кризиса принесла на рынок московского жилья смятение. «Клиенты в ступоре, не могут решить, что им делать», - констатируют риэлторы. И правда, прогнозы на будущее - все более неопределенные. «Нестабильность», - говорят экономисты. Между тем приближается осень - обычное начало активного сезона на рынке жилья. И к чему готовиться покупателям и продавцам жилья?

Версия 1. Подорожают наиболее дорогие квартиры

Как мы уже писали в прошлом выпуске «Вашего дома» (см. выпуск за 11 августа с. г. и kp.ru/8931), ряд экспертов считают, что первым следствием новой волны кризиса - если ситуация будет и дальше усугубляться - станет некоторый рост цен на бизнес- и элитное жилье. То есть такое, которое наиболее привлекательно с точки зрения инвестиций. Фондовый рынок лихорадит, деньги - в любой валюте - будут сильнее обесцениваться, логично вкладываться в более материальные ценности: золото, недвижимость.

- Наиболее ликвидные (то есть такие, на которые есть спрос. - Прим. ред.) объекты недвижимости на российском рынке - квартиры, причем в городах, где наблюдается наиболее высокая деловая активность на местных рынках жилья. Московский регион (столица плюс область) - безусловный лидер по этому показателю, - считает Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY.

В самом деле, некоторые компании, специализирующиеся на московских и подмосковных новостройках, уже объявили о грядущих изменениях в ценовой политике в связи с кризисом - в сторону повышения стоимости квартир. Предположительно, их примеру последуют и продавцы на вторичке.

Аналитики, однако, считают, что слишком уж серьезным «инвестиционный» рост цен при любом раскладе не будет - ничего похожего на бум 2005 - 2006 годов. Скорее речь идет о том, что более престижное жилье начнет наконец лучше продаваться. (Напомним: в последние пару лет, после кризиса 2008 года, спрос на московском рынке в основном был на жилье экономкласса.)

При этом, естественно, при росте курса доллара и евро к нашей национальной валюте будут пропорционально вырастать рублевые цены на жилье (этот процесс как раз наблюдался в последнюю неделю и касается любого жилья - см. таблицу ниже).

- Типичный размер повышения вряд ли превысит 5 - 7% в рублях, - предполагает Александр Крапин.

Версия 2. Возможно небольшое проседание цен

Как ни странно, многие риэлторы-практики в версию «инвестиционного» роста цен в связи с кризисом вообще не верят.

- Инвесторы? Будут, конечно, такие сделки, но скорее в единичном порядке. Российские инвесторы, забрав деньги с фондового рынка, скорее переведут их в валюту и с ней будут ждать, куда ситуация качнется дальше, - прогнозирует Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы, директор по риэлторской деятельности АН «Простор». - Если ситуация и дальше будет раскачиваться, более вероятно уменьшение количества сделок - возможно, до двух раз. И возможно снижение цен, но очень небольшое, в рамках 5% до конца года. Будет просто настроение на торг.

- Осенью почти всегда наблюдается небольшой сезонный рост цен на жилье по сравнению с летом. Но вообще московский рынок - уже слишком дорогой и, к сожалению для продавцов, дорожать по причине паники на других рынках вряд ли будет, - считает Сергей Мелентьев, заместитель генерального директора по развитию «Московского агентства недвижимости».

Это особенно касается рынка «демократического» жилья экономкласса. Если говорить об обычных покупателях, то у них в связи с кризисом денег на покупку жилья вряд ли прибавится. К тому же логично предположить, что если вторая волна кризиса действительно накатит на нас всерьез, то сократится число ипотечных сделок (как было в начале 2009 года) - а это в Москве сейчас почти каждая четвертая сделка.

Версия 3. Ничего не произойдет...

Что-то мы все про обострение кризиса да про панику на биржах... Между тем экономисты не исключают, что ситуация может развиваться по вялотекущему сценарию: резко трясти рынки не будет, однако и кризис с постоянной перспективой перехода его в острую стадию никуда не денется.

На этот случай тоже есть прогноз: для покупателей и продавцов столичного жилья не изменится практически ничего.

- Может произойти небольшое замедление роста цен в связи с неопределенностью ситуации - скажем, вместо 1 - 2% будут темпы роста цен до 1% в месяц, - говорит Роман Вихлянцев.

ИТОГО

Несмотря на обычную противоречивость прогнозов, связанных с рынком жилья, по некоторым пунктам мнения специалистов все же сходятся.

Слишком больших колебаний рынка эксперты нынче не ждут. Если в начале кризиса 2008 года говорили о возможном снижении московских цен вдвое-втрое (эти ожидания так и не сбылись), то сейчас таких крутых прогнозов не слышно. Речь больше идет о колебании цен в рамках инфляции и изменений курсов валют (что, впрочем, для покупателей, у которых деньги в рублях, тоже существенно).

Как следует из прогнозов, при нынешнем характере кризиса он в любом случае меньше всего отразится на рынке жилья экономкласса. То есть покупателям и продавцам однушек в панелях, если верить экспертам, особо волноваться и не стоит.