Итоги года на рынке столичной недвижимости: Спрос на жилье вырос, а цены - почти нет

Квадрат подорожал, но лишь чуть-чуть Если отбросить высказывания отдельных представителей строительных компаний, которые при любых обстоятельствах обещают крутой рост цен на жилье, прогнозы экспертов на 2010 год были крайне сдержанными и осторожными. Специалисты активно говорили об утряске после кризиса. Что подразумевало: что будет с ценами, толком никому не ясно, но, скорее всего, какое-то время рынок будет приходить в чувство и резких скачков стоимости квадратных метров не будет. Насчет того, сколько продлится отходняк, мнения были разные. Кто-то говорил - до февраля - марта, кто-то - до конца лета - начала осени. На деле отходняк затянулся до самого конца года. Точнее сказать, рынок-то ожил, спрос на квартиры появился - и даже весьма активный. В отдельные весенние месяцы статистика Росреестра по Москве показывала, что сделок купли-продажи жилья в столице заключается даже больше, чем до кризиса. А вот с ценами на квартиры произошла интересная, не характерная для Москвы докризисных лет история. Несколько раз в течение года повторялось одно и то же: покупатели оживляются, продавцы радостно начинают поднимать цены, и... покупатели разбегаются. Цены опять замирают. Особенно ярко это проявилось нынешней осенью. Сколько было шуму со стороны риэлторов насчет начавшегося вроде бы роста цен и покупательского ажиотажа - и к октябрю уже все кончилось, цены встали. - Под влиянием кризиса ощутимо повысилась способность покупателей не вестись на манипуляции типа «хватай мешки - вокзал отходит», они заняли четкую позицию: «Приобретать квартиры готовы, но лишь по текущим ценам», - комментирует ситуацию Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость». В итоге при уровне спроса, который в отдельные месяцы этого года превышал докризисный, цены на столичное жилье по сравнению с прошлым декабрем выросли в среднем примерно на 15 процентов - по сравнению с докризисными 30 - 40, а то и всеми 100 процентами показатель довольно тусклый, чуть повыше годовой инфляции. Чтобы было понятнее: если до кризиса жилье в Москве росло в цене в разы быстрее, чем, скажем, самые быстро дорожающие продукты, то за этот год довольно многие продукты (масло, молоко, сахар и т. п. - не говоря уже о гречке) подорожали серьезнее, чем средняя московская квартира. Ну и главное: к уровню цен 2008 года (начало кризиса) столичное жилье так и не вернулось. Хит продаж - однушки А вот почти единодушный прогноз экспертов о том, что в этом году спрос будет преимущественно на квартиры экономкласса, полностью оправдался. Хотя ошибиться тут было сложно: недорогие малогабаритные квартиры в панельных домах в Москве всегда в дефиците и раскупались даже в кризис. Новостью скорее можно считать то, что «инвестиционные» продажи недвижимости, за счет которых до кризиса в основном и создавался ажиотаж на столичном рынке жилья, после кризиса как-то не пошли. Эксперты объясняют это макроэкономической ситуацией: нет нынче тех потоков шальных денег, что были до кризиса. Соответственно главными покупателями столичной недвижимости в этом году оказались люди, которые в ней реально собираются жить, а не предполагают через пару лет квартирку выгодно перепродать. У таких же обычных покупателей бюджет, как правило, весьма ограниченный. Риэлторы подтверждают: даже с учетом снижения ставок по ипотеке представители московского среднего класса в состоянии приобрести в лучшем случае только однушку-двушку в спальном районе. При доходе семьи в 100 - 150 тысяч рублей (немаленькая на первый взгляд сумма) и с учетом ипотеки более просторная квартира вырисовывается только где-нибудь в дальнем Подмосковье. По этой причине самым востребованным жильем этого года, согласно риэлторской статистике, стали однушки-двушки небольшого метража в домах-панелях более-менее современных серий (где кухня уже не пять квадратов, а побольше). ДЕФИЦИТА НОВОСТРОЕК НЕ СЛУЧИЛОСЬ Одним из главных аргументов тех специалистов, кто сулил в этом году возвращение цен к докризисным временам, был грядущий (по прогнозам) дефицит нового жилья. Угроза выглядела реальной: часть строек в кризис оказалась заморожена, у застройщиков возникли финансовые проблемы... В итоге на рынке новостроек в дефиците оказались не дома, а... покупатели. - Какой там дефицит! Ряд застройщиков не могут продать то жилье, которое уже полностью достроено. А на стадии котлована сейчас вообще никто ничего не покупает - напуганы, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. Как выяснилось, у застройщиков за время кризиса собрался «запас» нераспроданного жилья, достаточный для того, чтобы удовлетворить примерно полуторагодовой спрос. При этом, пока одни застройщики кормили общественность рассказами о своей тяжелой кризисной жизни, другие быстренько перестроились под ситуацию: снизили цены, уменьшили площадь квартир до ходовых сейчас малогабаритных размеров - и начали пытаться заработать «с оборота», то есть зарабатывать не столько на запредельной цене, сколько на количестве проданных квартир. Для покупателя это плюс. Поскольку в результате кризиса в Москве хоть в небольшом количестве, но все-таки появились новостройки экономкласса, которые возводятся не по социальным программам. В последние докризисные годы подобное жилье в новых домах можно было найти только за МКАД, а в черте города появлялись жилые комплексы по цене никак не ниже бизнес-класса. О том, насколько нынче можно говорить о растущем дефиците новостроек в столице, лучше всего свидетельствуют цифры самих застройщиков. Как следует, к примеру, из отчета «НДВ-Недвижимость», в ноябре 2009 года на продажу во всей столице было выставлено 8683 квартиры в новостройках. В ноябре 2010 года - 16 981, то есть почти вдвое больше.

ИТОГО Теперь уже специалисты рынка недвижимости прогнозируют, что новый виток роста цен начнется никак не раньше будущей весны. При этом некоторые эксперты даже находят предпосылки для некоторого отползания цен вниз - например, повышение с будущего года социального налога, которое, весьма вероятно, ударит по предпринимателям и их возможностям делать крупные покупки. Так или иначе, пока столичный рынок жилья уже около года достаточно стабилен - такое в Москве случается нечасто. Эта ситуация не очень выгодна в плане инвестиций, зато наиболее благоприятна для решения квартирных проблем теми из обычных граждан, у кого на это есть деньги или возможность взять ипотечный кредит. ЦИФРЫ Так менялась средняя стоимость московского квадратного метра сентябрь 2008 г. (начало кризиса) $6110 14 декабря 2008 г. $5558 14 декабря 2009 г. $4030 14 декабря 2010 г. $4542 (По данным irn.ru, без учета элитного жилья.)