Покупаем дачу: берегитесь «подводных камней»!

Актуальную тему обсудили в прямом эфире радиостанции «Комсомольская правда» (97,2 Fm в Москве и Подмосковье) адвокат Юлия Искрина, эксперт по загородной недвижимости Владимир Белый и юридический обозреватель «КП» Анна Добрюха.

А. Д.: Начем с сообщения от Дениса: «Я хочу купить дачный участок. Объездил все Подмосковье и почти повсеместно сталкивался с такой ситуацией: участок предлагают купить по доверенности. Потому что у продавцов земля не оформлена. Но и они, и риэлторы уверяют, что потом я элементарно оформлю землю и дом сразу на себя по этой же доверенности, воспользовавшись дачной амнистией. Насколько безопасны такие сделки?»

Ю. И.: Первый тревожный сигнал – если вас торопят с заключением сделки: сам продавец или риэлтор. Если вам показывают красивый участок, а при этом говорят, что документы предоставят позже. Настаивают: давайте заключим договор купли-продажи. На это обязательно нужно обратить внимание. Нужно посмотреть участок и попросить документы – в частности, справку об отсутствии ограничений на участок. Документ, указывающий на границы участка. В доверенности ничего плохого нет. Но нужно спросить, где сам собственник.

А. Д.: А если есть собственник, который говорит, что у него документов на участок нет, но он вам передает доверенность, по которой вы можете участок потом оформлять на себя. А участок продают со скидкой. На такое стоит соглашаться?

В. Б.: Вся информация выдается сразу: «со значительной скидкой». Мне кажется, бесплатным бывает только сыр в мышеловке. В наше время надо думать, что за хороший участок мало не попросят.

Обратите внимание: есть разные схемы проведения сделок. Нужно, чтобы де-юре соответствовало де-факто. Когда на меня выписывают доверенность на сбор документов, то это не совсем договор купли-продажи. Все-таки какой-то документ должен быть у человека, помимо доверенности. Чтобы мы хотя бы примерно представляли, что он имеет отношение к этому участку. Если продавец говорит, что оформить элементарно, так пусть и оформит этот участок, приведите документы в соответствие. Покупатель может дать аванс и подождать – это лучше чем рисковать, вкладывая деньги.

Имейте в виду, что доверенность может иметь свои ограничения: может закончиться ее срок, она может быть отменена. Может быть техническая ошибка. Где потом искать человека, которому уже отдали деньги? Должны быть взаимные обязательства с двух сторон. Ситуация рабочая. Если участок понравился, если соответствующая цена, то можно работать.

А. Д.: А сколько придется ждать оформления документов и сколько это может стоить?

Ю. И.: До полутора лет может продолжаться оформление – это, пожалуй, максимум.

В. Б.: По деньгам можно уложиться в 10 тысяч рублей, если делать в спокойном режиме. На сроки влияет то, что из документов у вас есть первоначально. От двух-трех месяцев и до бесконечности.

А. Д.: Уважаемые эксперты, назовите, пожалуйста: какие документы нужно проверять у продавца участка?

В. Б.: В первую очередь правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности на землю, на строения. Затем идут технические документы, где отражены размер, площадь, целевое назначение земли.

Ю. И.: Также нужно убедиться, что отсутствуют судебные споры с соседями по границам участка.

А. Д.: То есть нужно опрашивать соседей?

Ю. И.: Возможно, такой простой способ тоже сыграет свою роль. Необходимо также получить справку о подземных коммуникациях. Можно организовать выезд специалистов и провести топографическую съемку с указанием подземных коммуникаций. Бывает так, что коммуникации подведены, но юридически не оформлены. Тогда их узаконивание может обойтись очень дорого, а то и вовсе оказаться невозможно.

Еще необходимо убедиться, что в БТИ не заведены инвентарные дела на строения, которых на участке уже нет.

А. Д.: Если мы уже подобрали участок, проверили все документы и хотим заключить сделку, то мы в обычной письменной форме ее оформляем? Или нужно пойти в такую инстанцию, как нотариальная контора?

Ю. И.: Существует два варианта составления договора: в простой письменной форме или в нотариально заверенной. В нотариальной форме будет надежнее, если есть какие-либо сомнения. То есть вы посмотрели участок, но что-то вызывает подозрения…

Звонок от Олега: «Мне предлагают купить участок, но там земля в собственность не оформлена. Участок в бессрочном пользовании. Что мне дальше делать? Переоформлять в собственность?»

А. Д.: То есть вам предлагают выдать доверенность, чтобы вы оформляли?

Олег: Да, именно так.

В. Б.: Продавец обязан приватизировать землю на себя, получить ее в собственность и тогда спокойно совершать сделку. Никаких проблем нет, это дело одного месяца.

А. Д.: То есть вы советуете Олегу просто подождать в течение месяца, пока продавец на себя участок оформит?

В. Б.: Конечно. Потому что нужно иметь в виду важный нюанс: покупатель по доверенности сможет максимум оформить землю в собственность на того человека, которому она сейчас принадлежит, а вовсе не на себя.

Звонок от Сергея: «Я купил участок в 2005 году. После оформления я сделал замер, и у меня одна стенка меньше чем по документам. Это получилось из-за того, что при разделе участка сосед захватил 1,5 метра лишние. Как мне быть, чтобы вернуть эти метры?»

Ю. И.: Речь идет о захвате участка. Здесь нужно обращаться в суд за защитой своих прав. Ответчиком в данном случае будет сосед, который захватил не свои метры. По решению суда приставы могут обязать ответчика выполнить действия по возврату земли.

А. Д.: Юля, вы считаете, что хорошая перспектива в судебном порядке отстоять свои права?

Ю. И.: Конечно.

А. Д.: Владимир, а вы что думаете?

В. Б.: Я считаю, что можно попробовать в досудебном порядке провести разбирательства между собой, положить документы на стол и, может быть, вы придете к какому-нибудь правильному единому мнению.

Ю. И.: Иногда бывает, бабушки начинают топать ногами и говорить: наш забор стоит здесь уже 20 лет, как же так? Иногда не получается разъяснить им.

В. Б.: В любом случае все спорные вопросы решаются в суде, и там проблем не будет никаких. Будет заказана земельная экспертиза, и на основе ее сделается вывод.

Звонок от Юрия: «У меня земля была оформлена продавцом, и ему было выдано розовое свидетельство о регистрации. Я купил эту землю в 95-м году, и мне дали купчую. Скажите, на основании этих документов я могу продать свой участок или его надо перерегистрировать? И второй вопрос. Если его надо перерегистрировать, то при продаже придется делать регистрацию еще раз?»

В. Б.: Нужно привести в соответствие с сегодняшним днем документы 95-го года, пройти регистрацию. И сама сделка подразумевает регистрацию, переход права собственности на другое лицо.

А. Д.: То есть, проще говоря, сначала Юрий идет в Росреестр, туда подает купчую и розовое свидетельство о праве собственности. Там получает современное свидетельство о праве собственности, продает свой участок, и сама продажа регистрируется в этой службе.

Звонок от Анны: «Я купила участок. Земля сельхозназначения, садовое товарищество. Какое строение там можно возводить?»

Ю. И.: Если участок отнесен к садовым, выращивайте все, что хотите, стройте домик. До недавних пор возведенные на таких участках дома считались предназначенными только для сезонного проживания. Теперь по решению Конституционного суда в них разрешено даже прописываться.

А. Д.: Кстати, хочу порадовать Анну и всех, кто приобрел участки в садовых и дачных товариществах и кооперативах. Если там вы хотите возвести дом, в том числе капитальный, то по нынешнему Градостроительному кодексу вам не требуется разрешение на строительство, в то время как для возведения домов на участках для индивидуального жилищного строительства закон требует получить разрешение на строительство.

А. Д.: У нас есть сообщение от Сергея: «Мы с женой планируем покупку дачи. Я слышал немало историй о том, как люди «влетают», когда выясняется, что их участок захватывает водоохранную зону, санитарную зону и прочие так называемые особые территории. Подскажите, чего стоит опасаться и как можно убедиться, что покупаемая земля может использоваться свободно, без каких-либо ограничений?»

Ю. И.: Я знаю примеры, когда выяснялось, что под участком проходит линия связи, электрический кабель, располагается иной объект либо участок находится в какой-то особенной зоне.

В таких случаях в кадастровом плане есть отметка о том, что существует ограничение по использованию участка. В принципе, бывает такое, что запрещают даже возводить капитальные строения из-за того, что есть какие-то особенности. Также может быть обременение в виде сервитута. Это право ограниченного пользования по требованию другого лица.

А. Д.: Например, сосед, у которого нет прямой дороги к своему участку, будет через ваш ходить…

Ю. И.: Да, для прохода либо по требованию органов местного самоуправления, например, для строительства районной автодороги. И еще бывает такая опасность, что в перспективе у властей могут содержаться, например, такие замыслы относительно земли, на которой расположен ваш участок…

А. Д.: Например, платные дороги?

Ю. И.: Да, поэтому перед покупкой земли желательно выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли, к примеру, участок для скоростной магистрали и т. д. Эта информация, кстати, не является закрытой.