Продаем и покупаем долю в квартире

ПРЕДЛОЖЕНИЙ МНОГО, СПРОС РАСТЕТ! Риэлторы отмечают, что в последнее время количество сделок с долями квартир значительно выросло. Одна из основных причин - сегодня вступают в права наследники многих граждан, оформлявших жилье в собственность в начале приватизации. Как правило, преемников оказывается несколько, и квартира переходит к ним по наследству в долях. Некоторые - и таких немало - не горят желанием жить совместно и стремятся продать (либо обменять через куплю-продажу) доставшуюся долю. Со стороны покупателей спрос на такие «объекты» недвижимости объясняется их относительной дешевизной (что особенно актуально в период кризиса). Цена доли значительно ниже стоимости комнаты в квартире: разница может составлять от 15 до 30 процентов. СПРАВКА «КП» Обратите внимание: речь идет о доле в праве собственности, а не о части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не дает права «автоматически» занять какую-либо комнату в квартире. Чтобы определить, какой частью жилья, пропорциональной доле, вы сможете пользоваться, нужно выделить долю в натуре. «ОТДАМ В ХОРОШИЕ РУКИ» Продавцам долей важно знать основное правило: сособственники - владельцы остальных долей в квартире - имеют преимущественное право покупки. По закону их нужно письменно уведомить о выставлении доли на продажу и указать цену. После этого (т. е. с момента получения уведомления) сособственникам дается месяц на размышление и принятие решения - не выкупить ли предложенную долю. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю любым лицам. На практике регистрационная служба, в которой обязательно нужно оформлять договор купли-продажи и переход права собственности, требует документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они не выразили желания купить долю. Обычно просят предъявить отказ содольщиков от приобретения доли по заявленной цене, письменно оформленный и заверенный у нотариуса. С этим бывают проблемы: попробуй найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу. Некоторые могут воспротивиться чисто из вредности… В таких случаях возможен следующий выход: продавец обращается к нотариусу, и тот со своего адреса отправляет сособственникам письма (о продаже доли) с уведомлением о вручении. Причем эффективнее рассылать сразу по нескольким известным адресам содольщиков: на домашний (по месту постоянной регистрации) и рабочий. Квиток о получении «депеши» возвращается в нотариальную контору, и, отсчитав один месяц с даты получения письма адресатом-содольщиком, можно смело заключать сделку. При этом квиток и сохраненная копия письма-уведомления будут полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку. Регистрационная служба обычно без проблем принимает такие документы. НА ЗАМЕТКУ Не мухлюйте с ценой Продавец вправе назначить любую цену доли, исходя из принципа рыночной свободы. Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать одну сумму - завышенную, а затем, не получив их заявок, фактически продать по другой - пониженной - цене, то обиженные сособственники могут «завернуть» сделку. Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему. Пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу. ЧТО МОЖНО ДЕЛАТЬ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ Самый важный вопрос: где сможет жить покупатель доли? Напомним, конкретная комната «в счет доли» автоматически не выделяется (см. «Нашу справку»). Чтобы определить, какая жилплощадь в квартире будет соответствовать каждой из долей, сособственникам нужно заключать соглашение о порядке пользования жилым помещением. Обычно для надежности оно удостоверяется у нотариуса. Стоит иметь в виду, что места общего пользования - кухню, ванную, коридоры - делить нельзя, они остаются совместными. На практике часто случается, что между жильцами начинаются споры, и тогда выделять доли в натуре приходится через суд. При этом принимается во внимание не только размер доли каждого сособственника, но и другие обстоятельства: пол, родственные связи, наличие у жильцов социально опасных заболеваний, малолетних детей и т. д. КСТАТИ Нередко доли приобретаются для того, чтобы была возможность оформить регистрацию по месту жительства («прописку») - особенно это характерно для крупных городов. Однако покупателям стоит иметь в виду, что им обязательно потребуется получать письменное согласие на вселение (и, соответственно, регистрацию) от всех содольщиков. Такое согласие не нужно только для регистрации несовершеннолетних детей к родителям - собственникам долей.