Скажется ли на цене жилья финансовый кризис

Версия 1. Квадратные метры будут дешеветь

Собственно, цены на московское жилье перестали расти еще до очередного кризиса на фондовом рынке. В начале сентября долларовая стоимость столичного квадратного метра почти замерла на месте. По мнению некоторых экспертов, это уже свидетельствует о том, что рынок достиг своего потолка, а дальше может начаться откат вниз.

По утверждению Олега РЕПЧЕНКО, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), даже с учетом нынешней ситуации такое развитие событий будет следствием не глобального кризиса российской экономики, а просто перегретости рынка жилья. Однако лихорадка на фондовом рынке и нехватка свободных средств у инвесторов может ускорить события.

Как считает Олег Репченко (и не только он), рынок дорогущего московского жилья за последние годы фактически превратился в инвестиционную пирамиду (подробнее см. «Ваш дом» за 9 сентября с. г.). И рост цен в течение первой половины 2008 года объяснялся в основном действиями игроков, которые перекладывали деньги из одного кармана (фондовый рынок) в другой (рынок жилья). Однако если при падении фондового рынка в январе этого года начался ажиотаж на рынке недвижимости, то сейчас, по мнению аналитиков irn.ru, может случиться противоположное. Поскольку рынок столичного жилья явно переоценен, игроки-инвесторы могут захотеть зафиксировать прибыль. И переложить деньги обратно в фондовый рынок в надежде на то, что он пойдет в рост.

Столичная недвижимость при этом, естественно, должна подешеветь. Особенно если принять во внимание еще и вздорожавшую ипотеку, а также явный разрыв между доходами большинства наших граждан и нынешней стоимостью квадратного метра.

Версия 2. Падения цен ждать не стоит

Большинство застройщиков и представителей риэлторского бизнеса мнения о том, что у столичных квадратных метров есть веские основания подешеветь, не разделяет.

- Ввиду нестабильности на фондовом рынке более вероятным видится следующий сценарий, - считает Владислав ЛУЦКОВ, Генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». - Благодаря запасу прочности нашей экономики Россия все-таки не скатится в общей волне мирового финансового кризиса. В таком случае рынок жилой недвижимости до конца этого года не «просядет», падения цен не будет, а с конца зимы - начала весны следующего года стоимость квадратных метров снова пойдет в рост. Скорее всего, подъем будет постепенным и не очень высоким: в рамках инфляции плюс 2 - 3% за год.

Версия 3. Что-то подешевеет, а что-то подорожает

А вот вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ считает, что рынок недвижимости расслоится.

В частности, цены на новостройки с большой вероятностью начнут падать.

- Этот рынок наиболее уязвим в нынешней ситуации, поскольку напрямую связан с фондовым рынком, - поясняет Константин Апрелев. - Застройщикам нужны заемные средства, а из-за лихорадки на рынке ценных бумаг получать их станет сложнее, проценты по кредитам повысятся. Чтобы расплачиваться по долгам, строительным фирмам нужно будет как можно скорее продавать свои объекты.

В то же время часть покупателей, напуганных кризисом на фондовом рынке, побоится вкладывать средства в строящиеся дома. Привлекать их придется снижением цен.

А вот на рынке вторичного жилья, по мнению вице-президента РГР, снижения цен не будет. Туда начнут перетекать финансы с кризисного фондового рынка. Так что вторичные квартиры, по всей вероятности, будут дорожать невысокими темпами на уровне общей инфляции.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Что делать обычным покупателям и продавцам квартир

Большинство экспертов, независимо от их взглядов, советуют решать свои жилищные проблемы по мере их поступления и своих возможностей, не форсируя события, но и не ожидая более светлого будущего. Такой обвал, как на фондовом рынке, на рынке недвижимости маловероятен, поскольку он более инертен.

К тому же наиболее радикальные прогнозы о снижении цен на 20 - 30% в течение года не распространяются на самое спрашиваемое у рядовых покупателей (не игроков-инвесторов) жилье эконом-класса - скажем, новостройки Подмосковья.

КСТАТИ

Вырастет ли плата за аренду?

- Вряд ли ситуация со съемным жильем сильно изменится, - считает Константин Апрелев. - Для сильного роста платы за наем предпосылок нет, поскольку большинство граждан повышения просто не осилит.

А вот снижение возможно, только если кризис на фондовом рынке углубится настолько, что приведет к разорению, закрытию фирм и предприятий. Тогда люди будут терять работу, платить по нынешним расценкам за съемное жилье не смогут, спрос на аренду упадет, и хозяева квартир вынуждены будут снижать цены.