Крупнейший застройщик замораживает цены на жилье

Спустя полгода с начала старта национального проекта «Доступное жилье» цены на одну только московскую недвижимость выросли в среднем на 30%. Три тысячи долларов за кв. м. в Москве вряд ли можно считать доступной ценой.

Прогнозировать, насколько вырастут цены в дальнейшем, - занятие сомнительное, гораздо целесообразнее прояснить саму природу ценообразования, чем и занялся корреспондент «КП». Мы решили выяснить, куда именно уходят деньги от реализации квартир, как рассчитать реальные затраты на строительство жилья в Москве и Подмосковье.

Возьмем для наглядности самый востребованный тип жилья - дома эконом-класса. В данном сегменте, по информации одного из крупнейших застройщиков, себестоимость строительства равна $960 за кв. м. Подчеркнем лишний раз: речь идет о себестоимости строительства, а не об инвестиционной ее составляющей (об этом - ниже). Для справки: строительная себестоимость, как правило, делится на четыре подпункта: расходы на строительные материалы (55% от общей цифры), расходы на технику (15%), стоимость проектно-инженерных работ (15%) и зарплату сотрудникам (15%).

На рынок среднеарифметическая «доступная» новостройка попадает по цене в $1800 за кв. м - то есть практически в два раза дороже, чем было потрачено на ее возведение. Сразу оговоримся, что это среднеарифметическая цифра в целом по Москве и Подмосковью, т. к. для одной столицы она уже, например, давно неактуальна.

Теперь посмотрим, куда идет полученная разница в $840 за «квадрат». Первый, кто претендует на свою долю прибыли в этом пироге, - это владелец земельных ресурсов, на которых было проведено строительство. В городе Москва владелец земли в большинстве случаев один - сам город. В других случаях земля формально оказывается в собственности завода, федеральных ведомств и пр. Однако даже в этих случаях город без своей доли не остается. Оставляя за рамками нашей калькуляции все сложные взаимоотношения города и девелопера, скажем лишь, что доля города составляет примерно $366 с каждого кв. м. При этом необходимо понимать, что городская земля - один из основных ресурсов извлечения средств для существования города как экономического субъекта.

Идем дальше. Местом, пригодным для проживания, только что построенный дом становится только после того, как к нему пророют траншеи и проведут трубы водоснабжения и канализации, поставят трансформаторы и протянут электропровода. Все эти процедуры «откусывают» от полученной прибыли еще $115 с каждого кв. м.

Но и это еще не все. При строительстве любого современного жилого дома в нагрузку к нему возникают различные социальные обременения. К примеру, строительство детского сада, поликлиники, пожарного депо, пункта скорой помощи, школы, может быть и ремонт дороги, и т. д. На соцкультбыт уходит около $160 с каждого «квадрата».

В общей сложности в качестве компенсации за социальную, инженерную и транспортную составляющую город получает примерно $641 с каждого построенного кв. м жилого дома. Итак, уже на данном этапе вычислений у нас с $840, заработанных с

кв. м, осталось лишь $199. Калькуляция будет неполной, если мы забудем такую важную строку расходов, как налог на прибыль, который по подсчетам составляет примерно $52 с каждого кв. м. Вычтем напоследок накладные расходы - $12 с «квадрата» - и получим в итоге цифру в $135. Эта сумма является реальным доходом строителей с каждого построенного и реализованного квадратного метра.

Что же получается: в процентном содержании доходы строителей составляют менее 10% от цены реализации среднеарифметического кв. м. В принципе эта цифра приближается к минимальной, при которой вообще имеет смысл вести бизнес. Если речь идет о коммерческом строительстве, оно обязано приносить прибыль. Мало того, в интересах бизнеса пытаться всячески увеличивать долю своей прибыли.

Получается, что снижать данный показатель - то есть, по сути, работать себе в убыток означает одно: убить рынок. Однако, как нам удалось выяснить, в силу накаленности ситуации с ростом цен на жилье некоторые застройщики готовы пойти на беспрецедентные шаги. Так, компания «СУ-155» впервые в истории рынка недвижимости решается зафиксировать существующую норму прибыли на уровне 10% с м2 для всех своих проектов эконом-класса.

Независимо от дальнейшего роста цен на рынке недвижимости доходы «СУ-155» останутся на ныне существующем уровне. В «СУ-155» говорят, что не видят другого пути для реализации важнейшего национального проекта «Доступное жилье» и призывают других участников рынка (строителей, производителей стройматериалов, поставщиков, риэлторов и т. д.) выступить с подобной инициативой. Возможно, в этом случае в ситуации с беспрецедентным ростом стоимости «доступного» жилья может наступить долгожданный перелом.